Caso Fannie Mae y Freddie Mac

En esta oportunidad comparto un trabajo realizado por:

Abg. Wilfredo M. Murillo Tapia 
Lic. Luis Garcia Mestanza  

Lic. Hugo Landa Rocha  

Lic. Wilmer Santisteban Pacheco  

Como parte del desarrollo del curso de Contabilidad y Costos Gerenciales / Capítulo Ética Corporativa  del MBA - USMP.

CASO FANNIE MAE Y FREDDIE MAC

ANTECEDENTES:

La Gran depresión, también conocida como crisis del veintinueve, fue una crisis económica mundial que se prolongó durante la década de 1930, en los años anteriores a la Segunda Guerra Mundial. Su duración depende de los países que se analicen, pero en la mayoría comenzó alrededor de 1929 y se extendió hasta finales de la década de los años treinta o principios de los cuarenta. Fue la depresión más larga en el tiempo, de mayor profundidad, y la que afectó a más países en el siglo XX.

La llamada Gran Depresión se originó en los Estados Unidos, a partir de la caída de la bolsa del 29 de octubre de 1929 (conocido como Martes Negro, aunque cinco días antes, el 24 de octubre, ya se había producido el Jueves Negro), y rápidamente se extendió a casi todos los países del mundo.

La depresión tuvo efectos devastadores en casi todos los países, ricos y pobres. La renta nacional, los ingresos fiscales, los beneficios y los precios cayeron, y el comercio internacional descendió entre un 50 y un 66%. El desempleo en los Estados Unidos aumentó al 25%, y en algunos países alcanzó el 33%.¹ Ciudades de todo el mundo se vieron gravemente afectadas, especialmente las que dependían de la industria pesada, y la construcción se detuvo prácticamente en muchas áreas

En 1918 finalizó la I Guerra Mundial. Los estados europeos se encontraban destrozados por cuatro largos años de enfrentamiento, y para recuperarse (se habían gastado todo en material, y esas cosas) pidieron ayuda a EEUU, que al estar fuera de Europa, no sufrió apenas daños en su territorio, y además su situación económica era buena. 

Pues bien, en 1929 se produjo el crack de la bolsa en EEUU. Con este crack, el país estadounidense perdió mucho dinero. Para recuperarse, solicitó a los países europeos que le habían pedido dinero tras la I Guerra Mundial, que adelantaran la devolución de los préstamos. Esto provocó que los países europeos se vieran al borde de la ruina. 

Las razones son muy complejas, pero la causa final de la crisis se debió a la compra de acciones. En aquella época se podían comprar acciones a crédito, abonándolas a largo plazo, eso hizo que mucha gente comprara grandes cantidades de acciones a crédito, las empresas empezaron a emitir valores indiscriminadamente, que no reflejaban el valor real de sus empresas. A la larga, esto provocó que la enorme cantidad de acciones circulantes hiciera imposible la obtención de beneficios por parte de los accionistas. Cuantos estos se dieron cuenta de que sus acciones eran "papel mojado" empezaron a vender en masa, pero no había compradores y esto provocó el hundimiento de la bolsa. 

Los bancos norteamericanos, para cubrir sus pérdidas, exigieron a los europeos el abono de los préstamos concedidos durante la guerra y la posguerra así se extendió la crisis a todo el mundo.                                                            

Millones de familias que tenían sus ahorros invertidos en la bolsa quedaron arruinados y las fábricas tuvieron que cerrar sus puertas.

En realidad esta crisis empezó en 1924, fue una baja de E.U. provocado por una sobre producción, los salarios de muchos trabajadores no era suficiente para solventar todos sus gastos. Entonces los bancos empezaron a prestar dinero. La depresión del 29 se dio por que debido a que no mejoraba la economía de E.U. retiro el dinero que tenía en un banco de Europa, esto hizo que la economía de dicho país bajara impresionante mente ,esto provocó que en E.U. subieran las cifras de desempleo. Como E.U. es el mayor productor a nivel mundial no pudo exportar sus productos entonces todos empezaron a tener una baja, esto fue la depresión del 29

FANNIE MAE Y FREDDIE MAC - ORIGEN

La historia comenzó en 1938 cuando era presidente Franklyn D. Roosvelt. El gobierno se dio cuenta que la mayoría de las familias vivían en casas rentadas y muy pocas tenían la posibilidad de llegar a tener una casa propia. Uno de los principales problemas era la condición del mercado hipotecario, ya que los prestamistas no tenían muchos fondos para aprobar cualquier préstamo. Por lo tanto, sólo aprobaban préstamos para las personas más calificadas y con mayores ingresos.

Entonces se creó la primera asociación para ofrecer soluciones a la falta de dinero en el mercado hipotecario. Esta organización es la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y su sigla en inglés, FNMA, se conoce más comúnmente como Fannie Mae.

Después de que Fannie Mae ayudó durante muchos años a la construcción de mejores comunidades y a aumentar el porcentaje de posesión de casa propia en todos los Estados Unidos, el Congreso vio que era necesario hacer que los beneficios llegaran por igual a todas las diferentes poblaciones  una ley de emergencia aprobada en 1970 creó otra división para trabajar en el mercado hipotecario secundario de las hipotecas convencionales y así nació la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamo para vivienda o FHLMC, más conocida como Freddie Mac.

COMO FUNCIONA?

El mercado hipotecario primario.-                                              

El mercado primario es el que usted ya conoce por la publicidad de radio, televisión y prensa donde se promocionan servicios financieros y préstamos hipotecarios. Este mercado tiene dos partes: una parte son los bancos, prestamistas, agentes de préstamos y corporaciones que se dedican a ofrecer servicios financieros, hipotecas, préstamos, etc.; y la otra parte son todas las personas comunes como usted que van a solicitar un préstamo para poder comprar una casa propia u otro tipo de propiedad. Cuando usted solicita un préstamo hipotecario para comprar una casa y finalmente lo aprueban, estos prestamistas usan sus propios fondos y dinero para que el vendedor de la casa reciba todo el precio completo de la casa. El final feliz es que usted recibe las llaves de su nueva casa el día en que se hace el “cierre”. Los prestamistas han invertido el dinero en el préstamo y por eso es que cobran intereses en los pagos mensuales de la hipoteca, así reciben una ganancia por la inversión. Usted se muda a su casa nueva y sólo tiene que hacer sus pagos mensuales. En ese momento termina el ciclo hipotecario para usted. Pero en ese mismo momento comienza el ciclo del mercado secundario para el prestamista.

El mercado hipotecario secundario.-

El mercado hipotecario secundario es el mercado que no todas las personas comunes conocen. Como usted terminará de pagar todo el préstamo después de 10, 15 o tal vez 30 años, eso quiere decir que el prestamista sólo recupera todo el dinero después de tantos años. Si todo terminara en el mercado primario entonces un banco sólo podría otorgar préstamos durante unos meses y luego esperar 15 o 30 años para poder trabajar nuevamente. La función del mercado secundario es mantener la liquidez de dinero para que siempre haya fondos disponibles para préstamos de vivienda.                                .                                                                                            

Los bancos y prestamistas convierten la hipoteca que usted firmó en un título de valor (securities), similar a las acciones que las compañías negocian en las bolsas de valores como Wall Street. Los bancos y prestamistas van a vender esos títulos o “securities” en el mercado de acciones y valores de las bolsas en todo el mundo, y así el prestamista recupera inmediatamente todo el dinero que le prestó a usted en el cierre. Cuando regresa del mercado secundario, el prestamista nuevamente tiene los fondos disponibles para hacer nuevos préstamos hipotecarios a otras personas que como usted, también quieren tener su casa propia.

Estas organizaciones se dedican a mantener un buen flujo de dinero desde el mercado secundario hasta el mercado primario para que los nuevos compradores de casa siempre encuentren fondos disponibles.

Cuando se fundó inicialmente Fannie Mae el objetivo era comprar y vender las hipotecas que aprobaban prestamistas privados pero que estaban aseguradas por la FHA. En esos tiempos había una necesidad muy grande de llevar fondos al mercado primario inmediatamente y todo se hizo con dinero que aportó el gobierno federal. Después de haber superado la crisis, en 1954 se aprobó una ley mediante la que Fannie Mae comenzó a pasarse al sector privado. Así comenzó a ser manejada por inversionistas privados bajo la vigilancia federal y las ganancias obtenidas al comienzo se usaron para recuperar el dinero del gobierno.                                        .

Fannie Mae fue originalmente un usuario federal estableció en 1938. En 1968, sin embargo, el Congreso aprobó una ley que permite al usuario convertirse en una empresa privada. Freddie Mac nació en 1970 con el propósito de ampliar el mercado secundario de hipotecas.

RESCATE DE FANNIE MAE Y FREDDIE MAC

Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios de EE.UU, estaban heridos de muerte. Sus problemas de capital y el tamaño de su deuda, superior a los 5.400 millones de dólares, se habían convertido en una amenaza sistémica, dado que ambas entidades respaldan casi la mitad de las hipotecas del país, un mercado estimado en 12 billones de dólares. Cabe recordar que el 9 de julio de 2008, Freddie Mac y Fannie Mae acumularon caídas anuales cercanas al 70 por ciento, mientras que dos días más tarde se produjo un nuevo desplome de ambas compañías que perdieron en bolsa casi el 50 por ciento.

Es por eso que el domingo 07 de septiembre del 2008, la administración del presidente Bush anunció que Freddie Mac y Fannie Mae se colocaba bajo la tutela del Tesoro de los Estados Unidos, dirigido por Henry Paulson, para permitirles reestructurar sus finanzas, rescatándolos con dinero público. La intervención anunciada fue la mayor de la historia en el sector bancario. Ya que Fannie Mae y Freddie Mac respaldan casi la mitad de los créditos concedidos a las familias estadounidenses.  Las dos firmas se habían convertido en casi la única fuente de financiación de hipotecas residenciales, y su deuda estaba en manos de grandes y pequeños bancos en todo el país. Y es por eso que el Gobierno no quiso arriesgar la estabilidad económica y el sistema financiero.

El secretario del Tesoro, Henry Paulson, informó de que estas dos compañías pasaron a estar dirigidas temporalmente por la Agencia Federal Financiera de Vivienda (FHFA, por su sigla en inglés) y el Tesoro ofreció garantías de hasta 100.000 millones de dólares para solventar las deudas de cada una de esas instituciones, hasta el 31 de diciembre de 2009. A cambio de eso el Tesoro tiene derecho de dividendo de 10% al año.

La FHFA fue la encargada de gestionar las entidades con carácter provisional. La reestructuración incluyo la sustitución de sus dos máximos responsables, Daniel Mudd, de Fannie Mae, y Richard Syron, de Freddie Mac. En su lugar estuvieron dos veteranos del mundo de las finanzas: Herb Allison, ex presidente de Merrill Lynch, el cual encabezo a Fannie Mae, y David Moffett, quien fue vice presidente y presidente financiero de U.S. Bancorp hasta comienzos de 2007, presidio  a Freddie Mac.

Esta propuesta insiste en que Fannie y Freddie han funcionado bien durante décadas y que únicamente fracasaron debido a la mala gestión y supervisión durante un breve periodo de tiempo.

Este controvertido rescate del Gobierno de EE. UU. se dio con el objetivo de poner fin a la caída de precios de activos con garantía hipotecaria, mejorar la confianza del inversor y reactivar el mercado inmobiliario.

Hoy en día hay dividendos, ya que ha habido una recuperación del sector vivienda. Ahora, con el fin de proteger a los contribuyentes de futuras crisis, la administración Obama quiere que ambas entidades vayan desapareciendo gradualmente durante cierto periodo todavía por especificar y dejar la mayor parte del mercado hipotecario en manos de entidades privadas.

REQUISITOS BÁSICOS PARA LA APROBACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN EE.UU.

Recordando que cada caso es individual y hay que evaluar cada solicitud de préstamo de manera independiente, hay unos criterios básicos que hay que cumplir para la aprobación de un préstamo. Estos son:

Evaluación del crédito. Esto es fundamental porque a través de él se determinará cuál ha sido tu patrón de pagos en relación a sus deudas, así como la cantidad de dinero que debes y a quién. Esto ayudará a hacer una proyección sobre cómo pagarás tus deudas mayores en el futuro, como es la hipotecaria. Lo ideal es que tus obligaciones se hayan pagado con puntualidad. Lamentablemente la realidad es otra y en muchos casos en que las personas han tenido en el pasado problemas familiares o económicos como divorcios, desempleo o enfermedades, sus pagos se han visto afectados.

Historial de empleo. Deberás estar empleado o demostrar que tienes un ingreso fijo estable para cualificar para el préstamo. Si trabajas por cuenta propia podrías ser aprobado siempre y cuando tengas estabilidad de ingresos y documentos que lo apoyen, como estados financieros, cuentas de banco y planillas de contribución sobre ingresos. De tu empleo se tomará en cuenta el salario, el tiempo que tienes trabajando y el tipo de trabajo, si es a tiempo completo y empleado fijo, no temporero. Por lo regular tienes que tener dos años como empleado fijo para que seas considerado positivamente.

Dinero disponible. Los préstamos del 100% del valor de la compra son muy escasos en estos días, aunque en ocasiones se ofrecen especialmente en casas nuevas o bajo ciertos programas hipotecarios. Pero por lo regular es importante que tengas dinero ahorrado pues tendrá que aportar para gastos de cierre o solicitud que no siempre son reembolsables.

TRES GRANDES CAMBIOS PARA LAS PERSONAS CON CRÉDITO HIPOTECARIO EN EE.UU.

Los tres grandes cambios son:

Verificarán tu historial de crédito. Verán los pagos de hipoteca o en tarjetas. Tiene que haber equidad, ya que si te atrasas en el pago de hipoteca, se supone que también debes atrasarte en el pago de tarjetas.

Revisarán tus ingresos.  Verán como están tus ingresos actualmente y si no tienes empleo, hoy en día el seguro social de desempleo no contara.

El valor de la propiedad. Si el banco o el inversionista, ve que tú propiedad ha bajado un 50% del valor de la casa, simplemente niega la modificación, no le conviene.

Todo esto pasa a revisión y en 30 días informan si calificas o no en la modificación del préstamo.

Trabajo Realizado por:

Lic. Luis Garcia Mestanza 

Lic. Hugo Landa Rocha

Lic. Wilmer Santisteban Pacheco

Abg. Wilfredo M. Murillo Tapia